O que é LTV? Entenda como é determinado o valor do seu empréstimo.

Entenda o que é LTV.

O Loan To Value (LTV) ou Rácio Financeiro ajuda a definir o valor limite do financiamento.

Tanto na contratação de um Empréstimo com Garantia de Imóvel como em Financiamentos Imobiliários você irá se deparar com os termos Loan To Value (LTV), Rácio Financeiro ou ainda Quota de Financiamento, um indicador que ajuda a determinar o valor limite que será financiado.

Logo, se você está avaliando comprar imóveis através de financiamento imobiliário ou procura por empréstimos com garantia, é importante entender como funciona esse indicador, em que produtos financeiros ele é utilizado e como isso impacta na sua transação.

LTV

Loan To Value (LTV), Rácio Financeiro ou ainda Quota de Financiamento é um indicador utilizado para determinar o percentual do valor de avaliação do imóvel que será concedido em financiamento.

O LTV é resultado de um cálculo realizado pela instituição financeira que leva em consideração a análise de crédito do cliente e a avaliação do imóvel. O objetivo é liberar o maior valor possível em crédito e reduzir o risco de inadimplência.

Em 2013, uma resolução o Conselho Monetário Nacional (CMN) definiu que o valor dos financiamentos não deve ultrapassar 80% do valor de avaliação do imóvel. Já para financiamentos que utilizem o Sistema de Amortização Constante (SAC) ou Sistema de Amortização Crescente (SACRE), o valor financiado poderá ser de até 90% do valor do imóvel.

No entanto, nem sempre o LTV liberado será o valor máximo. Essa liberação depende da taxa de juros contratada, do tipo e imóvel que pretende financiar ou usar como garantia e do sistema de amortização escolhido.

Como é feito esse cálculo?

Vários fatores são considerados na hora de determinar o LTV:

  • O valor do empréstimo ou financiamento solicitado;
  • Outras dívidas;
  • Interveniente Quitante (IQ) – bens não quitados. Valor ainda financiado;
  • Valor do imóvel avaliado.

O cálculo é feito somando o valor do empréstimo com outras dívidas, inclusive o IQ e dividindo o resultado pelo valor do imóvel. Veja a fórmula abaixo:

LTV = Valor solicitado no empréstimo + IQ + Dívidas / Valor do imóvel

Simulação

Para compreender melhor, fizemos uma simulação para um Empréstimo com Garantia de Imóvel:

Valor do empréstimo solicitado: R$ 100 mil.

Dívidas: R$ 4 mil.

Interveniente Quitante: R$ 20 mil.

Valor do imóvel avaliado: R$ 300 mil.

Utilizando a fórmula:

LTV = (100.000 + 20.000 + 4.000)/300.000

LTV = 124.000/300.000

LTV = 0,4133

LTV = 41,33%

Dessa forma, o LTV máximo – o valor máximo que poderia ser dado como crédito seria 41,33% do valor do imóvel. Nesse caso, o valor do imóvel é R$ 300 mil, logo o limite do empréstimo seria de R$ 124 mil.

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